DUE DILIGENCE – MY DZIAŁAMY TY PODEJMUJESZ DECYZJĘ!

 

Nieruchomość wydaję się atrakcyjna? Zastawiasz się dlaczego nikt przed Tobą jej nie kupił?

 

Kompleks działek na Mazurach, czy budynek biurowy w Warszawie?

 

Sprzedawca zapewniał cię, że nieruchomość ma uregulowany dostęp do drogi publicznej? Sprawdzimy to.

 

Zgodnie z planem można wybudować 100.000 PUM, Serio? Damy Ci dokładną odpowiedź.

 

My szukamy dziury w całym, ale na końcu, to Ty podejmujesz decyzję biznesową.

 

Nasz zespół ekspertów przeprowadzi Cię od pierwszego spotkania przez cały proces transakcji do etapu posclosing.

 

Jeżeli planujesz zakup, to pamiętaj, że po przeprowadzeniu szczegółowego badania stanu prawnego, finansowego oraz technicznego, przygotujemy dla Ciebie raport, w którym prawdopodobnie znajdziesz wiele argumentów do dalszego negocjowania ceny albo po prostu zmienisz zdanie I być może zaoszczędzisz kilka milionów złotych.

 

Działamy etycznie dlatego zaufało nam już wielu klientów.

 

CZYM JEST DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI?

 

Due diligence to kompleksowa analiza stanu prawnego nieruchomości, a także jej stanu faktycznego, stosowana przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Celem przeprowadzenia analizy jest identyfikacja ryzyk i wad prawnych związanych z nieruchomością oraz zabezpieczenie przed ich wystąpieniem lub zminimalizowanie ich skutków. Przeprowadzenie takiego badania obrazuje, czy inwestycja będzie opłacalna.

 

 

Due diligence polega przede wszystkim na analizie treści księgi wieczystej, jak również dokumentów w aktach księgi wieczystej znajdujących się w sądzie miejsca położenia nieruchomości celem ustalenia jej tytułu prawnego. Ponadto księga wieczysta dostarcza informacji o położeniu nieruchomości, jej powierzchni, użytkowaniu wieczystym, hipotece lub innych prawach i roszczeniach przysługujących osobom trzecim albo ograniczeniach korzystania z tej nieruchomości.
 

 

Księga wieczysta nie jest jedynym dokumentem, który dostarcza nam informacji o nieruchomości. Weryfikacji podlegać powinien również wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków. Dokument ten zawiera informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości, jej położenia, powierzchni oraz rodzaju użytków i klasy gruntu  Pozwala sprawdzić, czy informacje, jakich dostarcza, są tożsame z informacjami zawartymi w księdze wieczystej np. w zakresie powierzchni gruntu. Ważnym krokiem jest również ustalenie, czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Wykluczyć trzeba także istnienie prawa pierwokupu na rzecz jakiegokolwiek podmiotu  trzeciego, w szczególności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Jeśli grunt jest zabudowany, należy zbadać stan prawny zlokalizowanego na nim budynku. W przypadku użytkowania wieczystego budynek może stanowić samodzielną nieruchomość, a wówczas jest odrębnym od gruntu przedmiotem praw.

 

 

Analizie poddać należy również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o ile taki obowiązuje na terenie, na którym znajduje się nieruchomość. Ewentualnie powinno się wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Pomoże to ustalić, na jakie cele może być przeznaczona dana nieruchomość, np. mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne oraz czy cel ten jest zgodny z planami nabywcy. Prowadzenie zamierzonej inwestycji na nieruchomości nie będzie możliwe w przypadku braku zgodności.

 

Należy pamiętać, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy może przyczynić się do opóźnienia planowanej inwestycji na danej nieruchomości. Dodatkowo analiza pozwoli wskazać, czy planowana inwestycja jest zgodna z polityką przestrzenną samorządu i nie będzie sprzeczna z funkcją sąsiednich nieruchomości, co spowodowałoby odmowę wydania warunków zabudowy. Dużym ułatwieniem może być informacja o przeznaczeniu nieruchomości od strony dokonującej sprzedaży. Dzięki temu określimy grono podmiotów zainteresowanych kupnem nieruchomości i przygotujemy ofertę z ukierunkowaniem na możliwości inwestycyjne, jakie niesie ze sobą jej nabycie.
 

 

Przy udziale osób z uprawnieniami architektonicznymi możliwe jest również przeprowadzenie analizy stanu faktycznego nieruchomości (np. określenie fizycznych wad nieruchomości budynkowej, stopnia jej zużycia), jak również wyjaśnienie kwestii budowlanych.

 

– W przypadku istniejącej zabudowy warto sprawdzić zgodność realizacji inwestycji z pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie, a także kompletność i prawidłowość dokumentacji technicznej potrzebnej do korzystania z budynku (m. in. dokumentacja budowy, dokumentacja powykonawcza, książka obiektu budowlanego). Dokonanie samowolnych zmian, np. w sposobie użytkowania budynku, będzie obciążać ewentualnego nabywcę i to on może ponosić odpowiedzialność finansową, a w przypadku nieszczęśliwego wypadku czy pożaru – odpowiedzialność karną za stwierdzone nieprawidłowości. Przy nabywaniu nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem do rozstrzygnięcia pozostaje też kwestia zastanego wyposażenia oraz stanu instalacji. Mogą one wymagać natychmiastowej wymiany lub dostosowania do aktualnych wymogów bezpieczeństwa np. przeciwpożarowego.

 

Warto również przeanalizować koszty opłat i podatków, jakie pojawią się w związku z nabyciem nieruchomości. Należy uzyskać informacje o wysokości podatku od nieruchomości, a w przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego – także opłaty rocznej z tego tytułu. Sprawdzenia wymaga także ewentualny obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, opłaty planistycznej lub tzw. podatku od deszczu, czyli opłaty za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej.