CZY FLIPOWANIE TO DOBRY BIZNES?

W ostatnim czasie w europejskich mediach, poza tematami związanymi z pandemią powoli zaczynają przebijać się kolejne wieszczące kryzys i … niewydolność systemu emerytalnego.

Niewiele osób wie, że w krajach Unii Europejskiej system emerytalny jest skonstruowany tak jak polski Zakład Ubezpieczeń Społecznych, działający jak piramida finansowa. Dlatego, starzenie się społeczeństwa zmusza do myślenia. Niedawno w Brukseli zaczęto dyskutować nad stworzeniem ogólnoeuropejskiego „ZUS-u”. Pojawiły się też głosy mówiące o konieczności podwyższania wieku emerytalnego.

Dla nas to kolejny sygnał, że trzeba nie tylko MYŚLEĆ ale i DZIAŁAĆ. Musimy zabezpieczyć swoją przyszłość również na emeryturze. Dlatego dzisiaj porozmawiamy o …  flipowaniu.

W języku polskim „flipp” pojawił się od angielskiego zwrotu “house flipping”.Idea flipowania sprowadza się do zakupu nieruchomości po to by ją szybko sprzedać z zyskiem.

Tanio kupić

Już na starcie pojawiają się problemy… co zrobić by kupić nieruchomość poniżej wartości rynkowej? Jak ją wyszukać? Przyjmuje się, że w USA osoba, która profesjonalnie zajmuje się flipami zanim zdecyduje się na zakup nieruchomości musi ich obejrzeć pomiędzy 150 a 200. W Polsce, profesjonaliści zanim dokonają zakupu oglądają około 100 lokali, 10 biorą pod uwagę a kupują ….jeden.

Te dane mówią same za siebie. Proces docierania do odpowiedniej nieruchomości jest niezwykle złożony i wiąże się z koniecznością zdobycia doświadczenia, od specjalisty w tej dziedzinie lub ucząc się na swoich błędach … niekiedy bolesnych.

Zanim zdecydowaliśmy się na założenie Domu Inwestycji PL pragnęliśmy stworzyć firmę, która będzie zajmowała się flipami. Spędziliśmy wiele miesięcy pracując nad biznesplanem, analizując wszystkie ZA i PRZECIW. Ostatecznie. postanowiliśmy zarzucić projekt – przeszkodą okazały się zmiany legislacyjne i trudności ze zorganizowanym półświatkiem.

Jak finansować zakup?

Czy da się zrobić flipa ze wsparciem kredytowym?

Obecnie, stosunkowo rzadko dochodzi do transakcji z udziałem banków również z uwagi na czas procesowania wniosku kredytowego. W ciągu 2-3 miesięcy, gdy czekamy na decyzję banku, „nasza” nieruchomość często zostaje sprzedana. Zanim jednak zdecydujesz się skorzystać z cudzego kapitału (np. od kogoś z rodziny) to policz jaki jest koszt pozyskania przez Ciebie pieniądza. Jeżeli np. wujkowi albo cioci będziesz musiał zapłacić np. 7 500 zł za kapitał (5% w skali roku) a remont będzie trwał 6 miesięcy to czy w takim wypadku zarobek np. 10 000 zł na mieszkaniu będzie dla Ciebie „godziwym wynagrodzeniem”? Pożyczając od kogoś obcego licz się z kosztem pozyskania pieniądza na poziomie do 15% w skali roku.

Jeżeli korzystasz ze swojego kapitału to czy jeżeli zapłacisz za mieszkanie 300 000 zł i będziesz je
6 miesięcy remontował a kolejne 6 miesięcy sprzedawał to zysk rzędu 20 000 zł będzie dla Ciebie atrakcyjny? Zauważ, że to jest tylko niecałe 7% zwrotu z zainwestowanego kapitału, nie licząc czasu jaki poświęciłeś na przeprowadzenie tej inwestycji.

Lifting czy remont – oto jest pytanie

Najczęściej wartość nieruchomości podnosi się poprzez remont. Wartość mieszkania można również podnieść dzięki zwiększeniu ilości pokoi np. poprzez przeniesienie kuchni do salon.

Niezależnie jednak od rozmiarów remontu wiąże się on z wyszukaniem ekipy remontowej, poświęceniem czasu, niezbędna też jest także wiedza w zakresie prac remontowych. Chociaż czasami, zdarza się tak, że mieszkanie wystarczy odświeżyć lub zastosować home staging i już można je sprzedać z zyskiem.

I jeszcze kilka uwag by nie było zbyt słodko

Pamiętaj o tym, że handel nieruchomościami to jest prowadzenie zorganizowanej działalności gospodarczej i powinieneś takową prowadzić oraz odprowadzać podatki z tego tytułu. Sprzedając nieruchomość obowiązuje Cię też 5 letnia rękojmia. Dlatego dobrze przemyśl w jakiej formie powinieneś prowadzić działalność gospodarczą zajmując się flipami, tak, abyś chronił swój osobisty majątek.

Biorąc powyższe pod uwagę zastanów się, czy jeśli chcesz inwestować w nieruchomości nie będzie prościej zakupić działkę budowlaną, rolną czy rekreacyjną ….. z widokiem na zysk?