Blog

Naszym Okiem

Ceny mieszkań w Polsce a wojna na Ukrainie

CENY MIESZKAŃ W POLSCE A WOJNA NA UKRAINIE.
 
Do Polski wciąż przybywają ukraińscy uchodźcy. Trafiają w gościnę do krewnych lub znajomych mieszkających już od jakiegoś czasu w naszym kraju lub do zwykłych polskich rodzin. Zakładamy, że ta sytuacja jest przejściowa. Po ustabilizowaniu sytuacji w Ukrainie część osób zapewne powróci do ojczyzny. Inni, poszukają swojego nowego miejsca na ziemi poza granicami Polski. Jednak część Ukraińców u nas pozostanie.
 
Ta sytuacja, niewątpliwie wpłynie na rynek nieruchomości. W krótszej perspektywie liczonej w tygodniach i miesiącach jako pierwszy, skutki napływu uchodźców z Ukrainy może odczuć rynek najmu. Zapewne już w najbliższym czasie popyt na rynku najmu wzrośnie. Kilkaset tysięcy uchodźców będzie w stanie znaleźć pracę w Polsce niemal od ręki i ze strony tej właśnie grupy będzie pochodził ewentualny wzrost popytu na lokale do wynajęcia.
 
 
 
Uchodźcy a stawki najmu.
 
Okres pandemii to czas w którym część z nas zrezygnowała z wynajmowania mieszkania w mieście. Wobec możliwości pracy zdalnej wielu najemców wróciło do swoich rodzinnych miejscowości. Sytuacja obniżonego zapotrzebowania na najem mieszkań już jest za nami. Teraz zapotrzebowanie wzrasta. Jest to widoczne gołym okiem po prześledzeniu cen na portalach ogłoszeniowych. Taka sytuacja jest już w dużych polskich miastach gdzie najchętniej zatrzymują się Ukraińcy. Średnie stawki ofertowe są o kilkanaście, a w niektórych przypadkach nawet o kilkadziesiąt procent wyższe niż przed rokiem. Pomimo fali obniżek obserwowanej w pierwszym roku pandemii marcowe stawki były także w większości dużych polskich miast wyższe niż w styczniu 2020 r.
 
W wynajmowanych mieszkaniach prawdopodobnie będą zamieszkiwać nie tylko pojedyncze rodziny, lecz możliwe że większe grupy uchodźców. Wynajmujący będą się na to godzić a rekompensować to będą wyższymi cenami najmu.
 
 
 
Szpiegowo” wystarczy? Mieszkania dla Ukraińców.
 
W ostatnim czasie na rynku mieszkaniowym obserwowany był ruch ze strony zamożnych Ukraińców, którzy lokowali swoje środki poza granicami ojczyzny. W 2020 r zakupili w Polsce około 3000 mieszkań co stanowi ok. 1,5 proc. wszystkich transakcji (dane za Gethome na podstawie danych MSWIA).
 
Dla przeciętnego obywatela Ukrainy kupno mieszkania w Polsce, a tym bardziej w dużym mieście, to ogromny wydatek. Średnie wynagrodzenie w Ukrainie sięgało 2 tys. zł. Zupełnie inną sytuację mają obywatele Ukrainy, którzy już pracują w Polsce.
 
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska z Cenatorium, w perspektywie długookresowej, czyli kilku lat, bardzo możliwe, że przyjezdni będą chcieli osiedlić się na stałe w Polsce i dopiero wtedy podejmą decyzję o zakupie nieruchomości. Przewidujemy, że jeżeli dojdzie do takiej sytuacji, to docelowymi rynkami będą miasta położone bliżej granicy takie jak Rzeszów czy Lublin.
 
 
 
Wojna na Ukrainie a ceny mieszkań w Polsce – raz jeszcze
 
Jeśli zatem napływ uchodźców z Ukrainy miałby wzmóc popyt na rynku sprzedaży mieszkań, to wzrost obserwowany byłby jednak nie wśród uchodźców, a inwestorów wykorzystujących wzmożony ruch na rynku najmu. To z kolei może doprowadzić do dalszego wzrostu cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
 
Jeżeli ten dość prawdopodobny scenariusz przyśpieszenia koniunktury na rodzimym rynku wynajmu i wzrostu jego rentowności ulegnie materializacji, pociągnie to za sobą wzrost popytu na mieszkania ze strony inwestorów. W ostatnich latach zostało kupionych dużo mieszkań w stanie deweloperskim jako sposób na lokowanie gotówki. W dużej części mogą być przeznaczone na wynajem długoterminowy.Kupujący inwestycyjnie mogą zatem równoważyć słabnący popyt ze strony klientów wspomagających się kredytami hipotecznymi, co ma związek z rosnącymi od kilku miesięcy stopami procentowymi.
 
 
 
Co z cenami nieruchomości?
 
Jednym ze skutków wzmożonego popytu inwestycyjnego może być większy ruch na placach budów, który w pierwszych tygodniach 2022 r. znacząco osłabł. Przypomnijmy, że w styczniu 2022 r. deweloperzy oddali do użytku jedynie 7905 mieszkań, najmniej od maja 2020 r. Było to jednocześnie najsłabsze otwarcie roku od sześciu lat.
 
W styczniu zarejestrowano także wyjątkowo mało nowych budów. Deweloperzy w pierwszy miesiącu 2022 r. rozpoczęli budowę 7340 lokali, co było wynikiem o ponad 40 proc. niższym niż przed rokiem. Dwucyfrową obniżkę zanotowano także względem stycznia 2020, 2019 i 2018 roku.
 
Na ceny obserwowane na rynku sprzedaży mieszkań w najbliższym czasie oddziaływać będą przede wszystkim rosnące ceny materiałów budowlanych, koszty robocizny czy zakupu gruntów pod inwestycję. Wszystkie te składowe doprowadzą do kolejnych podwyżek cen, może już nie dwucyfrowych, tak jak to miało miejsce w ostatnich latach.

Zainwestować w ziemię a może kupić mieszkanie?

Zainwestować w ziemię a może kupić mieszkanie?

Inwestycja w nieruchomości uchodzi za stabilny i pewny sposób na pomnożenie pieniędzy. Należy tylko wybrać między mieszkaniem a ziemią. Obie opcje mają swoje wady i zalety, jednak dla inwestora najważniejszym kryterium powinien być zysk. Z raportu E-VALUER INDEX firmy Emmerson Evaluation wynika, że użyczanie lokali na wynajem nie jest obecnie już tak opłacalnym zajęciem z uwagi na rosnące ceny mieszkań, natomiast wartość gruntów stale rośnie.
 
Czym się różni model inwestycyjny nieruchomości gruntowych i mieszkaniowych?
 
Zasadniczy sens kupienia gruntu polega na odsprzedaniu go po kilku latach z zyskiem. Korzystając z ofert profesjonalnych firm świadczących usługi w tej branży można dodatkowo, poprzez rozbudowę infrastruktury, podnieść wartość zakupionej ziemi.
 
Nabycie mieszkania w celach inwestycyjnych ma na celu oddanie go na wynajem. Tu zaczynają się komplikacje. Osoby kupujące lokale na rynku pierwotnym muszą je wyposażyć, co wiąże się z dodatkowymi kosztami (meble, sprzęt AGD, RTV itp.). Ponadto rentowność tego typu inwestycji jest bardzo silnie skorelowana z lokalizacją mieszkania (w większych miastach łatwiej znaleźć najemców, liczy się także bliskość do linii autobusowych, tramwajowych). Większy popyt jest na kawalerki i 2-pokojowe mieszkania, zatem kupując mieszkanie należy przeanalizować wiele czynników.
 
Stopy zwrotu z lokali na wynajem
 
Według raportu E-VALUER INDEX 2019 zyski, jakie może osiągnąć inwestor zależą od tego, gdzie się kupi mieszkanie. Stopy zwrotu wynoszą odpowiednio dla:
 
Warszawy 4,3 – 5,1%,
 
Krakowa 4,5 – 5,2%
 
Wrocławia 4,4  -5,4%
 
Poznania 4,1-5,2%
 
Prezes Emmerson Evaluation Dariusz Książak na podstawie zebranych danych zauważył, że w mniejszych miastach wojewódzkich ceny transakcyjne lokali mieszkalnych nie są tak mocno wyśrubowane, jak w największych aglomeracjach. Jednocześnie, wiele z nich jest atrakcyjna pod kątem inwestycji w wynajem, ze względu na obecność dużych ośrodków akademickich. Przykładowo przeciętne stopy zwrotu wynoszą w:
 
– Łodzi 5,5%
 
– Lublinie i Białymstoku 5,3%
 
– Szczecinie 5,4%
 
Ile można zarobić na inwestycjach w ziemię?
 
Na tym tle znacznie korzystniej wyglądają przykładowe stopy zwrotu mazurskich gruntów, które były zagospodarowane przez Rodzinne Inwestycje. W przypadku osady na jeziorem Mamry z dostępem do wspólnej plaży zakupionej w 2012 r. za 94 000 zł po 3,5 latach cena wzrosła do 174 300 zł, co oznacza zysk brutto w wysokości 85%. Po 2 latach działka w podobnej lokalizacji nad jeziorem Wilkus była warta o 53% więcej niż w chwili zakupu w 2014 r. Na podobnym poziomie (51%) plasują się zyski brutto z inwestycji w osadę nad jeziorem Zalec po upływie zaledwie 1,5 roku (ziemię zakupiono w 2014 r. za 118 450 zł, a w 2015 r. sprzedano za 178 700 zł). Warto zauważyć, że już po 11 miesiącach można zainkasować stosunkowo duże stopy zwrotu w wysokości – np. działka usytuowana nad wspólną plażą była warta o  23% więcej. Cena działki bez dostępu do linii brzegowej (osada Jakunówko) po 2,5 roku wzrosła o 50% (z 31 900 zł do 48 000 zł).
 
Dlaczego lepiej mieć grunt pod nogami niż dach nad głową?
 
Na zakupionej działce można postawić dom, więc jest to bardziej przyszłościowy typ inwestycji niż kwatery na wynajem. Kolejnym czynnikiem są stopy zwrotu inwestycji. Z uwagi na utrzymujący się od lat systematyczny wzrost wartości gruntów (od 2012 r. ich ceny podniosły się o 617%), inwestycje w ziemię po prostu zawsze się opłacają. Jeśli wybierze się profesjonalny podmiot z branży nieruchomości, ceny mogą osiągnąć ponadprzeciętny poziom (wskazują na to zyski brutto przykładowych inwestycji na Mazurach).
 
Prognozy dochodów z wynajmu mieszkań nie rysują się natomiast tak dobrze. Co prawda w 2018 r. w niektórych miastach dynamika wzrostu cen wynosiła 10-16%, jednak eksperci z  Emmerson Evaluation zauważają, że corocznie spadają stopy zwrotu z wynajmowanych lokali. Przy tak dużym wzroście cen lokali w nowych inwestycjach, kupującym coraz ciężej będzie uzyskać satysfakcjonującą rentowność z wynajmu. Wynajmujący już nie mają za dużego pola do zrekompensowania sobie niższych stóp zwrotu poprzez podwyżki czynszu, a konkurencja na rynku mieszkań na wynajem rośnie – podsumowuje szef Emmerson Evaluation Dariusz Książak. Dodaje on, że próg 5% jest osiągany raczej przy wyjątkowo dobrych lokalizacjach, a jedynie w tych najlepszych możliwe jest osiągnięcie rentowności powyżej 6 proc. Takie okazje jednak zdarzają się już bardzo rzadko.

 

CZY FLIPOWANIE TO DOBRY BIZNES?

CZY FLIPOWANIE TO DOBRY BIZNES?

W ostatnim czasie w europejskich mediach, poza tematami związanymi z pandemią powoli zaczynają przebijać się kolejne wieszczące kryzys i … niewydolność systemu emerytalnego.

Niewiele osób wie, że w krajach Unii Europejskiej system emerytalny jest skonstruowany tak jak polski Zakład Ubezpieczeń Społecznych, działający jak piramida finansowa. Dlatego, starzenie się społeczeństwa zmusza do myślenia. Niedawno w Brukseli zaczęto dyskutować nad stworzeniem ogólnoeuropejskiego „ZUS-u”. Pojawiły się też głosy mówiące o konieczności podwyższania wieku emerytalnego.

Dla nas to kolejny sygnał, że trzeba nie tylko MYŚLEĆ ale i DZIAŁAĆ. Musimy zabezpieczyć swoją przyszłość również na emeryturze. Dlatego dzisiaj porozmawiamy o …  flipowaniu.

W języku polskim „flipp” pojawił się od angielskiego zwrotu “house flipping”.Idea flipowania sprowadza się do zakupu nieruchomości po to by ją szybko sprzedać z zyskiem.

Tanio kupić

Już na starcie pojawiają się problemy… co zrobić by kupić nieruchomość poniżej wartości rynkowej? Jak ją wyszukać? Przyjmuje się, że w USA osoba, która profesjonalnie zajmuje się flipami zanim zdecyduje się na zakup nieruchomości musi ich obejrzeć pomiędzy 150 a 200. W Polsce, profesjonaliści zanim dokonają zakupu oglądają około 100 lokali, 10 biorą pod uwagę a kupują ….jeden.

Te dane mówią same za siebie. Proces docierania do odpowiedniej nieruchomości jest niezwykle złożony i wiąże się z koniecznością zdobycia doświadczenia, od specjalisty w tej dziedzinie lub ucząc się na swoich błędach … niekiedy bolesnych.

Zanim zdecydowaliśmy się na założenie Domu Inwestycji PL pragnęliśmy stworzyć firmę, która będzie zajmowała się flipami. Spędziliśmy wiele miesięcy pracując nad biznesplanem, analizując wszystkie ZA i PRZECIW. Ostatecznie. postanowiliśmy zarzucić projekt – przeszkodą okazały się zmiany legislacyjne i trudności ze zorganizowanym półświatkiem.

 

Jak finansować zakup?

Czy da się zrobić flipa ze wsparciem kredytowym?

Obecnie, stosunkowo rzadko dochodzi do transakcji z udziałem banków również z uwagi na czas procesowania wniosku kredytowego. W ciągu 2-3 miesięcy, gdy czekamy na decyzję banku, „nasza” nieruchomość często zostaje sprzedana. Zanim jednak zdecydujesz się skorzystać z cudzego kapitału (np. od kogoś z rodziny) to policz jaki jest koszt pozyskania przez Ciebie pieniądza. Jeżeli np. wujkowi albo cioci będziesz musiał zapłacić np. 7 500 zł za kapitał (5% w skali roku) a remont będzie trwał 6 miesięcy to czy w takim wypadku zarobek np. 10 000 zł na mieszkaniu będzie dla Ciebie „godziwym wynagrodzeniem”? Pożyczając od kogoś obcego licz się z kosztem pozyskania pieniądza na poziomie do 15% w skali roku.

Jeżeli korzystasz ze swojego kapitału to czy jeżeli zapłacisz za mieszkanie 300 000 zł i będziesz je
6 miesięcy remontował a kolejne 6 miesięcy sprzedawał to zysk rzędu 20 000 zł będzie dla Ciebie atrakcyjny? Zauważ, że to jest tylko niecałe 7% zwrotu z zainwestowanego kapitału, nie licząc czasu jaki poświęciłeś na przeprowadzenie tej inwestycji.

 

Lifting czy remont – oto jest pytanie

Najczęściej wartość nieruchomości podnosi się poprzez remont. Wartość mieszkania można również podnieść dzięki zwiększeniu ilości pokoi np. poprzez przeniesienie kuchni do salon.

Niezależnie jednak od rozmiarów remontu wiąże się on z wyszukaniem ekipy remontowej, poświęceniem czasu, niezbędna też jest także wiedza w zakresie prac remontowych. Chociaż czasami, zdarza się tak, że mieszkanie wystarczy odświeżyć lub zastosować home staging i już można je sprzedać z zyskiem.

I jeszcze kilka uwag by nie było zbyt słodko

Pamiętaj o tym, że handel nieruchomościami to jest prowadzenie zorganizowanej działalności gospodarczej i powinieneś takową prowadzić oraz odprowadzać podatki z tego tytułu. Sprzedając nieruchomość obowiązuje Cię też 5 letnia rękojmia. Dlatego dobrze przemyśl w jakiej formie powinieneś prowadzić działalność gospodarczą zajmując się flipami, tak, abyś chronił swój osobisty majątek.

 

Biorąc powyższe pod uwagę zastanów się, czy jeśli chcesz inwestować w nieruchomości nie będzie prościej zakupić działkę budowlaną, rolną czy rekreacyjną ….. z widokiem na zysk?

Przewiń do góry